Cette technique méconnue permet de transmettre une maison neuve sans droits de succession, des milliers d’euros d’économies à la clé !
Méthode classique dans le cadre d’un démembrement de propriété
Utilisé à bon escient, le démembrement de propriété constitue souvent « une très bonne affaire fiscale ».
La méthode classique consiste en la transmission de la nue-propriété d’un bien immobilier à ses enfants pour n’en conserver que l’usufruit.
La nue-propriété étant le droit de posséder le bien à terme, alors que l’usufruit confère le droit de l’occuper ou de toucher les loyers qu’il produit.
Les droits de succession ne s’appliquent qu’à la valeur de la nue-propriété. À 60 ans, par exemple, la nue-propriété peut atteindre 50 % de la valeur totale.
Au décès du donateur, les bénéficiaires (les enfants) n’ont pas à payer de droits de succession supplémentaires.
Succession : ce montage incroyable d’un notaire pour annuler les droits sur une maison neuve
Ceux qui disposent d’un terrain à bâtir comme Gérard, 58 ans, propriétaire d’une belle parcelle acheté à 180 000 euros dans son village natal, peut s’affranchir de tous frais grâce à une formule avantageuse que lui a proposé son notaire.
Gérard souhaite passer sa retraite dans la maison qu’il compte y faire bâtir. Sur les conseils de son notaire, ce père de famille a opté pour une « donation de la nue-propriété du terrain à sa fille unique pour ne rester qu’usufruitier de cette parcelle », rapporte Le Figaro Immobilier.
Vu l’âge de Gérard, cette nue-propriété n’est valorisée qu’à 50% du prix du terrain.
Étant donné que le donateur n’a pas encore fait usage de son quota de 100 000 € par enfant tous les quinze ans, Gérard peut transmettre la nue-propriété de sa maison neuve de 180 m² sans avoir à payer de droits de succession sur la valeur de la nue-propriété.
Il restera propriétaire de sa demeure de son vivant. À son décès, la construction de sa maison, estimée à 550.000 € par l’architecte, sera uniquement qualifié au titre d’une « amélioration » du terrain.
Cela permettra à sa fille de devenir « pleinement propriétaire » du bien sans payer quoi que ce soit au fisc.
Jouez la carte de l’honnêteté sinon…
« Attention, l’usufruitier ne peut pas déposer seul le permis de construire, prévient Me Barbara Thomas-David, notaire à Paris. Soit c’est le nu-propriétaire qui le fait seul, soit conjointement avec l’usufruitier.»
Assurez-vous de ne pas tricher sur « l’origine des fonds » avec lesquels vous avez « financé les travaux ».
« Si votre plus grande crainte est de faire face à un redressement fiscal, je ne conseillerai pas ce montage mais en respectant certaines conditions, c’est une formule ancienne, parfaitement autorisée et souvent très avantageuse.», abonde Me Olivier Pontnau, notaire à Paris.
« L’usufruitier a parfaitement le droit de construire sur un terrain pour son propre profit ».
« L’usufruitier a parfaitement le droit de construire sur un terrain et des bailleurs sociaux ont recours à ce modèle, poursuit-il. Mais il faut que l’usufruitier l’utilise à son profit, pour un logement qu’il occupera véritablement ou dont il percevra les loyers ».
« L’administration s’assure par ailleurs que la personne qui fait ça n’est pas trop âgée ou ne souffre pas de sérieux problèmes de santé. Enfin, il y a la question de l’ampleur de l’investissement. Il doit être en relation avec les moyens de l’usufruitier et ne doit pas déboucher sur son appauvrissement.»
Le tout pourra être « transmis au nu-propriétaire en franchise de droits de succession ».
L’importance est que « l’amélioration soit fait de manière sincère, pour son usage personnel. Dans tous les cas, c’est à l’administration de prouver qu’il y a eu manœuvre pour détourner ces principes.»