Voici selon un expert, la meilleure stratégie pour garantir à ses enfants la fiscalité la plus douce lors de la transmission de sa résidence principale. On vous fait le point sur la question.
3 options possibles pour transmettre sa résidence principale à ses enfants.
Pour léguer votre résidence principale à vos enfants, trois options s’offrent à vous : la donation, le démembrement de propriété, ou la transmission par succession.
En matière de donation, le notaire Charles Flobert de Saint-Maur-des-Fossés souligne lors d’une émission du « Grand Rendez-vous de l’Immobilier » (Capital / Radio Immo) que cette démarche est « un acte irrévocable ».
Une fois l’acte signé, prévient l’expert, il devient impossible d’y revenir. Autrement dit, le propriétaire perdra dès lors le contrôle de sa résidence principale.
La règle actuelle permet de « transmettre en toute franchise de droits jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans ». En guise d’exemple, « un couple avec 2 enfants peut donner en franchise d’impôt 400 000 € ».
La stratégie gagnante pour transmettre votre résidence principale avec un impôt léger
Toutefois, la stratégie du démembrement, la troisième option, se présente comme une solution inégalable.
Cette technique imbattable consiste à céder la nue-propriété de sa résidence principale tout en conservant l’usufruit. Il s’agit de la meilleure manière de minimiser les droits de donation lors de la transmission de votre résidence principale.
Vos enfants ne seront imposés que sur la valeur de la nue-propriété, réduisant ainsi considérablement les coûts, à leur avantage. À la différence de vous, ils ne pourront pas tirer des revenus locatifs de la propriété.
À la disparition du titulaire de l’usufruit, les héritiers récupéreront la pleine propriété sans aucun frais supplémentaire de droits de succession sur la valeur de l’usufruit.
Les héritiers peuvent alors soit occuper le bien, le louer ou encore le vendre. On parle alors de remembrement de la propriété.
A titre d’informations, notez que le démembrement de propriété peut aussi se faire sur un compte titres ou un contrat d’assurance vie. Retenez toutefois que qu’un PEA, un plan d’épargne logement ou encore un livret d’épargne ne peuvent pas, quant à eux, être démembrés.
Le démembrement de propriété intervient habituellement en famille. C’est une façon de préparer la transmission de votre patrimoine « en douceur ».
Outre le démembrement de propriété, il reste d’autres alternatives comme la donation qui revient à transmettre le bien de son vivant.
Les droits de donation sont moins élevés que les droits de succession. Son montant varie en fonction du lien de parenté entre le donateur et les bénéficiaires.
En outre, le fisc permet « que le donateur paie les droits et frais liés à la donation (ce qui devraient être dus par le donataire), et que ces montants ne soient pas considérés comme une donation. »
Et la transmission de sa résidence par succession, comment ça marche ?
Pour les propriétaires plus âgés cherchant à avantager leurs héritiers, la transmission de la résidence principale par succession s’avère, cette fois, l’option la plus stratégique.
Léguer son bien à un enfant qui y réside déjà garantit une fiscalité plus douce. Le cas échéant, des abattements sur les droits de succession viennent alléger la charge fiscale.
Dans le cadre d’une succession, le conjoint survivant continue toutefois à bénéficier d’une exonération totale des droits de succession.
Quel abattement en fonction de votre lien avec le défunt ?
« Vous pouvez bénéficier d’un abattement et d’un barème qui dépendent de votre situation et de votre lien avec le défunt », précise le site service-public.fr.
Cet abattement est de :
- 100 000 euros pour un enfant, un père ou une mère ;
- 15 932 euros pour un frère ou une sœur ;
- 7 967 euros pour un neveu ou une nièce ;
- 1 594 euros en l’absence d’un autre abattement applicable.