Ce mécanisme très intéressant qui permet d’acheter son bien à moitié prix, un notaire en décrypte les tenants et les aboutissants !
Immobilier : découvrez ce dispositif qui permet d’acheter son bien à -50% et de déduire les intérêts d’emprunt
Le saviez-vous qu’en France, il est tout à fait possible de devenir propriétaire d’un bien pour seulement la moitié de sa valeur. Et ce n’est pas tout, confie-t-on auprès de Figaro Immobilier, « le fisc m’a même financé mon prêt » !
Le dispositif en question s’appelle l’investissement en usufruit social locatif. Il repose sur un mécanisme déjà bien connu : le démembrement de propriété.
Ce procédé juridique consiste à scinder et répartir le partage de biens patrimoniaux en deux catégories : l’usufruit et la nue-propriété, sur une période donnée.
Par conséquent, deux personnalités bien différentes (le nu-propriétaire et l’usufruitier) se partagent alors la pleine propriété d’un bien.
Différence entre usufruit et nue-propriété
« L’usufruit est le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire et à condition d’en assurer la conservation, c’est-à-dire l’entretenir. C’est une autre personne qui dispose de la nue-propriété du bien« , est-il expliqué sur le site du service public.
La nue-propriété quant à elle, c’est le « droit d’un propriétaire de disposer d’un bien, sans pouvoir l’utiliser, ni en avoir la jouissance conférée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien ».
Comment marche ce mécanisme ?
Comment fonctionne l’investissement en usufruit social locatif ? Dans le cadre de ce dispositif, précise Charles Flaubert, porte-parole de la chambre des notaires de Paris, « l’investisseur acquiert la nue-propriété du bien et le bailleur social son usufruit, pour une période de 15 à 20 ans ».
À la fin de cette période, ajoute-t-il, « l’investisseur récupère l’usufruit sans payer un centime supplémentaire ». Les organismes HLM ont souvent recours à ce dispositif pour accroître leur stock de logements sociaux à très bon prix.
Ils en profitent, par ailleurs, pour tirer des revenus durant plusieurs dizaines d’années.
Pour l’acquéreur, les avantages sont multiples, notamment par rapport au prix d’achat qui chute de moitié.
Quels profils pourront surtout en bénéficier ?
« C’est très intéressant pour ceux qui ont envie de faire un investissement de long terme, souligne Charles Flaubert. Au départ, ils vont pouvoir bénéficier d’une décote de l’ordre de 30 à 50% sur le prix de leur appartement, puis, pendant la durée de l’usufruit, le propriétaire ne va rien payer : ni l’entretien courant, ni les charges. », assure-t-il.
« Vous allez (même pouvoir) bénéficier d’une TVA réduite sur le prix de vente. Elle va passer de 20 à 10%« , affirme-t-il. En effet, cette opération ne peut s’appliquer que sur « les logements neufs », dont la vente est assujettie à la TVA.
« Ensuite, continue le porte-parole de la chambre des notaires de Paris, si vous empruntez pour acheter ce logement, vos intérêts d’emprunts seront déductibles de vos revenus fonciers préexistants. Enfin, pendant la période d’usufruit, ce bien n’est pas éligible à l’IFI (l’Impôt sur la fortune immobilière, NDLR) ».
Sur le plan pratique, précise maître Flaubert, ce dispositif n’est intéressant que pour les foyers aisés.
« Du point de vue de la trésorerie, c’est quand même un peu lourd, admet-il. En ce moment, j’ai pas mal de dossiers de Français expatriés. Ils achètent un appartement dans le but d’y habiter ou de le vendre une fois qu’ils seront revenus en France et que l’usufruit sera éteint. »