Immobilier : aider ses enfants à acheter une maison, un véritable piège selon cette notaire

La rédaction
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Durée de lecture : 4 minutes
Immobilier : aider ses enfants à acheter une maison, un véritable piège selon cette notaire
Immobilier : aider ses enfants à acheter une maison, un véritable piège selon cette notaire !-© Getty images

Une donation arrimée à un achat immobilier « peut compliquer fortement la succession », met en garde cette notaire à Paris. Explications.

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« Il faut séparer fiscale et civile »

Il ne faut pas uniquement s’arrêter aux motifs fiscaux. C’est d’ailleurs l’erreur de bon nombre de personnes. L’aspect civil est tout aussi important.

« Il faut séparer deux problématiques, fiscale et civile », avertit la notaire Nathalie Couzigou-Suhas.

Si l’on ne s’arrête qu’à la logique fiscale, les dons d’argent en famille réalisés avant la barre des 80 ans, permet de « cumuler l’abattement de 100 000 euros ainsi que l’exonération de 31 865 euros. »

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Ce tableau récapitule les exonérations et abattements cumulables pour les donations en famille.

Exonérations et abattements cumulables pour les donations en famille
Qui reçoit l’argent ? Combien ? Quand ? Déclaration nécessaire ?
Présent d’usage
Tous (quel que soit
le lien de parenté)
Sans limite précise
mais d’un montant raisonnable
Pour un événement ponctuel
(anniversaire, Noël, mariage, naissance, etc.)
Exonération pour dons d’argent en famille
Enfant, petit-enfant,
arrière-petit-enfant*
31 865 euros
par bénéficiaire**
Plafond valable sur 15 ans
Abattements de droits de donation
Époux ou
partenaire de Pacs
80 724 euros Plafond valable sur 15 ans
Enfant 100 000 euros
pour chaque enfant
Petit-enfant 31 865 euros
pour chaque petit-enfant
Arrière-petit-enfant 5 310 euros
par bénéficiaire
Frère ou sœur 15 932 euros
par bénéficiaire
Neveu ou nièce 7 967 euros
par bénéficiaire

* Voire neveu ou nièce en l’absence de descendant.

** Sous conditions : donateur de moins de 80 ans, et bénéficiaire majeur ou mineur émancipé.

Immobilier : aider ses enfants à acheter une maison, un véritable piège selon cette notaire

« Au décès, pour le règlement de la succession, on fait les comptes en prenant en compte les donations passées. », rappelle celle qui est notaire à Paris.

Si une donation était liée à l’achat d’un bien immobilier, « le problème, c’est si la maison a pris beaucoup de valeur entre temps (soit entre le moment de la donation et le moment du partage de l’héritage ) : sur l’aspect du partage civil, ce sera la valeur finale, au décès de la mère, qui sera prise en compte ! Cela peut compliquer fortement la succession. », explique Nathalie Couzigou-Suhas.

L’enfant à qui vous avez donné un coup de pouce pourrait bien « voir sa part fondre »… Au pis, il pourrait finir « endettée vis-à-vis de ses frères et sœurs ».

Une alternative ?

« Sur l’aspect civil, réitère l’experte, faut garder à l’esprit que donner un bien immobilier ou des sommes pour acquérir un bien immobilier complique toujours les successions futures. »

« L’idéal est de faire une donation-partage : là, les sommes sont figées pour tous au moment de la nouvelle donation », recommande Nathalie Couzigou-Suhas.

« Ce sera sûrement moins coûteux que les frais de justice »

« Le seul hic, c’est que le fisc prélève 2,5% de droit de partage en cas d’incorporation de ce qui a déjà été donné », ajoute la notaire parisienne.

« C’est coûteux mais ce sera sûrement moins coûteux que les frais de justice en cas de problème latent. », conclut-elle.

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