Le saviez-vous ? Il n’est intéressant de vendre en viager à son enfant qu’à cette seule condition. Un expert décrypte.
Le viager : en quoi consiste-t-il ?
En effet, certaines précautions sont à prendre avant de vendre un bien en viager à l’un de ses héritiers directs pour éviter les mauvaises surprises.
Mais qu’est-ce que le viager tout d’abord ? Il s’agit d’une transaction immobilière consistant « à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle)« , indique le site du Ministère de l’Économie.
« Cette rente peut s’accompagner d’une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente« . C’est ce qu’on appelle bouquet.
« Il faut un ‘aléa’, sans quoi le contrat est nul »
La vente en viager, comme rappelé sur le site de Bercy, repose sur le principe d’aléa, c’est-à-dire que « ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur ».
« L’impératif du viager est que l’acquéreur ne doit pas être au courant d’un éventuel problème de santé du vendeur. Il faut un ‘aléa’, sans quoi le contrat de rente viagère est nul », explique Thomas Abinal, directeur général de la société Monetivia, spécialisée dans le démembrement de propriété.
Deux types de viager
Dans ce genre de transaction, le viager peut être occupé si « le vendeur cède son bien à l’acquéreur, mais conserve son droit d’usage et d’habitation ». Autrement dit, « il peut continuer de l’occuper jusqu’à son décès ».
Contrairement au viager libre dans le cadre duquel « le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur ».
Si elle est assujettie à l’impôt sur le revenu, cette rente donne droit à un abattement. Celui-ci varie selon l’âge du vendeur. S’il a moins de 50 ans, la fraction imposable n’est que de 70%.
« La fraction de la rente viagère est imposée à 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans, 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans et 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans », peut-on lire sur economie.gouv.fr.
Rappelons que « le bouquet est lui exonéré d’impôt ».
Il est possible de vendre un bien en viager à l’un de vos enfants à cette seule condition !
La vente d’un bien en viager à l’un de ses enfants fait partie des dispositifs de transmission de patrimoine en France sans être soumis aux droits de donation ou de succession.
Comme rappelé dans Le Figaro Immobilier, « le jour du décès du parent, il y aura une présomption de donation », tel que stipulé par l’article 918 du Code civil.
Attendez-vous à ce que le fisc procède à une vérification pour s’assurer
que ce n’est pas une donation déguisée servant tout simplement à contourner à la fiscalité.
Afin que cette opération puisse être considérée comme étant à 100% légale, il faut obligatoirement l’accord des autres descendants.
« Au moment de la vente du viager, l’ensemble des cohéritiers réservataires doivent donc intervenir à l’acte et s’engager expressément à renoncer par anticipation à un éventuel recours« , souligne Jean-Michel Boisset, notaire associé en Normandie.
« La vente en viager au profit d’un héritier n’est donc possible que si l’entente familiale est bonne », insiste ce dernier.
Même en étant un enfant du vendeur, l’acquéreur du bien en viager est tenu de payer une rente viagère.
Aucun remboursement n’est envisageable, sinon « l’administration fiscale invalidera le contrat de viager et exigera de toucher les frais relatifs à ce qu’elle considérera comme une donation », conclut Thomas Abinal.