Cette astuce des professionnels pour transmettre à ses héritiers tout en échappant aux fortes ponctions étatiques en vaut le détour. Si elle est généralement méconnue des héritiers, cette technique juridique permet légalement d’éviter une grande partie des droits de succession. Un notaire vous explique.
Ce montage juridique très intéressant pour transmettre son bien : en quoi consiste-t-il ?
Ce montage juridique porte un nom : celui du démembrement de propriété. S’il vise notamment à « anticiper une succession en gardant un droit sur les biens, c’est aussi une recherche d’économie d’impôt« , précise d’ailleurs les notaires.
Mais qu’est-ce que le démembrement de propriété ? C’est une technique qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en nue-propriété (c’est-à-dire le droit de propriété sur un bien immobilier, mais sans le droit de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus) et en usufruit (droit d’utiliser et de profiter d’un bien immobilier, comme s’il en était le propriétaire, mais sans en être le propriétaire légal).
Frais de succession : cette technique légale peu connue permet de payer 3 fois moins aux impôts
Outre la transmission du patrimoine, cet acte juridique permet aussi une réduction des droits de succession étant donné que la valeur de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété.
En effet, « quand vous donnez en conservant l’usufruit, seule la nue-propriété est imposée ». Sa valeur augmente en même temps que l’âge du donateur.
| Age du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
| moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| de 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| de 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| de 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| de 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| de 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| de 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| de 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| à partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Source : lafinancepourtous.com
Un autre intérêt de ce mécanisme ?
« L’usufruit, quant à lui, ne sera jamais taxé ». Au décès de l’usufruitier, il revient au nu-propriétaire automatiquement.
Ce dernier devient alors l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Dès lors, il peut soit l’occuper, soit le louer, soit le vendre.
Exemple-type
Le gain est loin d’être négligeable. Et pour cause, illustre Les Echos, si l’on prend « l’exemple d’un père qui, à 70 ans, donne à son fils la nue-propriété d’un appartement estimé à 500.000 €. Vu son âge, elle est évaluée à 300.000 € et les droits exigibles, après abattement de 100.000 €, ne s’élèveront qu’à 38.194 € ».
De ce fait, « son fils deviendra pleinement propriétaire » à sa mort sans aucun impôt supplémentaire.
Mais si par contre, « il lui donne la pleine propriété, la taxation sera plus lourde » car l’héritier devra payer la coquette somme de 78.194 € au Trésor public.
La différence est énorme. Les notaires invitent d’ailleurs à effectuer une donation avec réserve d’usufruit le plus tôt possible pour ne pas payer trop d’impôts.