Découvrez comment vous pouvez contourner les droits de donation en toute légalité. cafebabel.fr vous aide à y voir plus clair.
Droits de donation : cette technique 100% légale pour y échapper
Pour limiter la fiscalité liée à la transmission de patrimoine, beaucoup préfèrent opter pour la donation, considérée comme l’une des méthodes les plus efficaces pour préparer sa succession.
Nous nous intéressons ici à l’option de donation en démembrement de propriété. Cette dernière permet effectivement de scinder la propriété d’un bien en deux pour alléger la pression fiscale.
D’un côté, l’usufruitier peut jouir du bien, y habiter ou le louer pour en percevoir les revenus. De l’autre côté, « le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien », échappant ainsi à certains impôts.
Le démembrement de propriété est une sorte d’acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété d’un bien ou d’un actif (compte-titres, contrat d’assurance-vie) entre deux individus.
Ce mécanisme est surtout utilisé en famille dans le cadre d’une donation ou d’une succession.
Ce qu’il faut comprendre entre usufruit et nu-propriétaire.
L’usufruit s’occupe de tout ce qui relève de l’entretien du logement et le nu-propriétaire se charge, quant à lui, des grosses réparations à effectuer. Durant toute cette période, le bien en démembrement de propriété est exempté d’impôts.
En guise qu’occupant, l’usufruitier s’acquitte des différentes taxes (taxe d’habitation, taxe foncière, IFI, etc.), sauf convention contraire avec le nu-propriétaire.
Toutefois, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne peuvent vendre indépendamment le bien démembré. La vente de la pleine propriété du logement nécessite l’accord des deux parties.
Dans un contexte familial, le démembrement arrive souvent à son terme au décès de l’usufruitier. Par ailleurs, la période de démembrement peut toutefois être fixée contractuellement avec une date limite.
À la fin de cette période, le nu-propriétaire devient alors le seul propriétaire du bien, sans frais de succession à payer. En détenant la pleine propriété, il a le choix d’occuper, de vendre ou de mettre en location le bien selon ses préférences.
Au décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est directement transmise aux héritiers « et entre dans la succession pour la valeur de la nue-propriété seule. »
Grâce au démembrement de propriété, vous pouvez donc préparer votre succession de votre vivant. Ce montage permet de limiter les droits à payer au gouvernement.
Quels droits faut-il payer ?
Pour une donation avec démembrement de propriété, les droits à payer sont seulement calculés sur la valeur de la nue-propriété, non sur la pleine propriété du logement. Cette valeur est définie selon un barème fiscal lié à l’âge de l’usufruitier.
Par exemple, si l’usufruitier a 60 ans au moment de la donation, la nue-propriété constitue 50 % de la valeur du bien. En pratique, plus le donateur transmet son bien à un âge jeune, moins la taxation est élevée.
| Âge du donateur | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Procéder à une donation avant 70 ans permet de réduire les droits successoraux. Une donation qui survient avant la 70e année de vie du donateur permet de profiter des abattements fiscaux particulièrement intéressants.
Il est à noter qu’opter « pour une clause bénéficiaire démembrée dans un contrat d’assurance-vie protège votre conjoint », en lui offrant une grande liberté d’utilisation des capitaux.
En outre, c’est aussi la solution parfaite pour transmettre son patrimoine aux enfants, avec une taxation moindre à long terme.
Différence entre démembrement viager et démembrement de propriété temporaire
Dans le cadre d’un démembrement viager, « le donataire s’acquittera de droits de succession sur une assiette réduite dépendant de l’âge de l’usufruitier lors de la donation ». À cela s’ajoute l’abattement de 100 000 euros s’il s’agit d’une donation entre parents et enfants.
Pour un démembrement de propriété temporaire, l’enfant peut toucher les loyers issus du bien en question. Le nu-propriétaire sort le logement de façon temporaire de son assiette taxable et paye ainsi moins d’impôts.
Cette formule permet en effet de soutenir financièrement un enfant pendant une période donnée (généralement de 3 à 10 ans sans excéder 30 ans).