Votre état des lieux (d’entrée) n’a pas été effectué durant votre signature de bail et pourtant votre bailleur vous demande une caution ? Que faire ?
Qu’est-ce qu’une caution ?
Mais au fait, un état des lieux de sortie a-t-il toujours une raison d’être s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée ?
« Les relations entre le propriétaire et le locataire sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989″, rappelle auprès d’Ouest France, maître Henri de Lagarde, avocat au cabinet Drouot avocats.
L’article 3 de cette loi stipule que le bailleur est en droit de réclamer un dépôt de garantie à son locataire. Une somme qui servira à « couvrir les sommes qu’il pourrait le cas échéant lui devoir en fin de bail« .
La caution ne peut toutefois pas dépasser un plafond fixé par la loi, soit l’équivalent d’1 mois de loyer hors charges pour les logements vides. Ce dépôt de garantie peut aller jusqu’à « deux mois pour les logements meublés ».
La caution n’est pas réévalué au même titre que le loyer. Le bailleur peut immédiatement toucher le dépôt de garantie.
Absence d’état de lieux : que faire si votre propriétaire vous exige une caution ?
L’état des lieux d’entrée n’est pas obligatoire. Si donc, le locataire prend le bien sans passer par cette étape, le « preneur sera présumé avoir reçu les lieux en bon état et devra les rendre tels quels », à moins qu’il ne parvienne « à prouver le contraire ».
Normalement, la caution doit être restituée par le propriétaire à la fin du contrat si aucune dégradation n’a été constatée.
Dans le cas contraire, « le dépôt de garantie sera restitué mais son montant sera diminué du coût des travaux réparatoires« , explique l’avocat.
Pour évaluer les dégâts pouvant être causés par le locataire, « il faut comparer l’état du bien tel qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée avec son état à la sortie », ajoute maître Henri de Lagarde.
« L’état des lieux de sortie peut être réalisé de manière amiable(…) En cas de désaccord, un commissaire de justice » peut intervenir « à frais partagé » entre le propriétaire et le locataire.
« Dans une décision du 16 novembre 2023 (n° 22-19.422), révèle l’avocat, la Cour de cassation a considéré que pour justifier de l’état dégradé d’un logement, le bailleur devait soit justifier d’un état des lieux contradictoire, soit le faire effectuer par un commissaire de justice ».
Délai pour restituer le dépôt de garantie
A défaut, le propriétaire est obligé de lui rendre la caution « dans le mois suivant la remise des clefs ». Si réparation, « le reliquat du dépôt de garantie doit être restitué dans les deux mois. »
Que faire en cas de litige ?
« En cas de litige » sur la restitution de la caution, « le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation qui rend un avis dans les deux mois de sa saisine ou directement saisir le tribunal ».