Profitant de son passage dans le «Grand rendez-vous de l’immobilier» (Capital / Radio immo), notamment dans la séquence «Ça vous concerne», Thierry Delesalle, membre de l’ordre des notaires du Grand Paris rappelle une règle complexe que tout le monde fera bien de garder en tête en matière de succession.
Succession et donation.
Dans le cadre de la transmission d’un patrimoine entre personnes physiques, il y a d’une part la succession et d’autre part, la donation. La donation a lieu de son vivant, tandis que l’héritage se produit après le décès.
Ces dispositifs de transmission de patrimoine nécessitent généralement une déclaration fiscale.
Les héritiers réservataires
Selon le droit français, les héritiers réservataires (descendants, ascendants et conjoint) bénéficient d’une protection légale qui leur assure une part fixe de la succession.
Aucun de ces héritiers ne peut être exclu, à moins d’une renonciation de leur part (articles 912 et 913 du Code civil). La quote-part de la réserve dépend du nombre d’enfants du défunt :
- La moitié de la succession s’il n’y a qu’un enfant,
- Les 2/3 de la succession avec deux enfants,
- Les 3/4 de la succession avec trois enfants ou plus.
Principe d’égalité des héritiers.
Les héritiers jouissent du principe d’égalité, impliquant que les biens du défunt sont partagés équitablement entre eux après l’évaluation du patrimoine.
En cas de donation antérieure, la valeur est évaluée au jour du partage, « l’héritier peut avoir à verser une somme importante, voire à vendre l’entreprise si sa valeur a augmenté depuis qu’il l’a reçue en donation », indique bpifrance-creation.fr.
Cette situation peut-être évitée si certaines dispositions sont prises lors de la donation à l’un des héritiers.
Une fois l’inventaire des biens effectué (actif et passif), le notaire détermine alors la part de chaque héritier en prenant compte des donations éventuelles antérieures au décès.
Un abattement, basé sur le lien de parenté, est appliqué sur la part, et le solde (part nette) est soumis à des taux d’imposition variables selon le degré de parenté (article 779 du CGI).
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Laury confie que son père a fait donation de ses deux maisons à ses deux filles il y a deux ans, au moment où il a intégré un Ehpad. Actuellement, le père est usufruitier des deux maisons, tandis que les deux sœurs sont nues-propriétaires chacune d’une maison.
Laury habite gratuitement dans sa maison, ce qui est contesté par sa sœur avec qui elle a un désaccord. Cette dernière entend récupérer les loyers non versés depuis deux ans à leur père.
Thierry Delesalle souligne que la Cour de cassation considère maintenant qu’on ne peut vivre gratuitement chez ses parents, même en cas de démembrement où l’enfant détient la nue-propriété.
Être nu-propriétaire ne vous autorise pas d’habiter le bien. Si l’usufruitier, ici le parent, permet au nu-propriétaire, l’enfant, de vivre dans le logement, celui-ci doit alors payer un loyer.
La sœur de Laury conteste la situation et réclame une compensation, mais le règlement de cette affaire ne pourra intervenir que durant la succession, peut-on lire sur Capital.